本日は、画地補正率1.0の意味についてお話したいと思います。
土地を利用する場合、間口・奥行の距離やこれらの相互関係は、
その土地の利用効率に大きな影響を与えます。
一般に間口は広いほど利用効率は高くなり、奥行は間口とのバランスがよいほど利用効率が高いとされ、
評価の場面では価格の形成要因として加味されることになります。
これらの要因については、鑑定評価では地域の「標準的な宅地」と比較して、個別に判断するようです。
しかし、相続税の評価（財産評価基本通達）の路線価評価では、課税の公平の見地から、
国税が定めた「奥行価格補正率」「間口狭小補正率」「奥行長大補正率」の表に基づき、
画一的にこれらの評価の補正率を適用することとしています。
現行のような画地補正の考え方となったのは、平成3年の財産評価基本通達改正からです。
それ以前は、「奥行価格補正」ではなく「奥行価格逓減」という用語を使っていました。
当時は、地価税導入を契機に地価を適正に評価しようという機運が高まり、
鑑定のプロである（財）不動産研究所に各補正率を計算してもらったようです。
この補正率は、バブル当時の土地の価格形成を基礎としていたため、
平成18年10月に見直しが図られています。
路線価自体は、標準的な宅地に付されたものです。
したがって、ある宅地を評価する場合に標準的な宅地から外れた部分があれば、
その部分を画地調整により加減するというのが、路線価による評価のイメージです。
つまり、各補正率「1.0」のものは標準的であるという建前なのです。
例えば、普通住宅地区の各補正率の「1.0」の下限を取ると、次のようになります。
奥行価格補正率1.0：10m～24m
間口狭小補正率1.0：8m以上
奥行長大補正率1.0：奥行距離／間口距離＜2
これによれば、間口を8mとした場合に各補正率が「1.0」となるのは、奥行16m未満として
128㎡ぐらいの四角い土地。（これが国税の考える普通住宅の標準的ということなのでしょう）
平成18年通達改正直前の「土地・住宅統計調査」によると、
1戸建の1件当たりの延床面積は126.4㎡(平成17年)です。
なので、建ぺい率50％・容積率200％で二階建を建築すれば、
この土地に当時の平均的な一戸建の住居を建てることができます。